Waspada Overconfidence Developer: Sukses Awal Tak Menjamin Aman dari Lahan Sawah Dilindungi (LSD)

Tidak sedikit developer yang proyek pertama dan kedua-nya sukses besar. Namun, justru di fase ini risiko sering muncul: keputusan akuisisi lahan dilakukan terlalu cepat tanpa due diligence menyeluruh. Akibatnya, developer bisa terjebak membeli lahan yang kemudian masuk atau sudah ditetapkan sebagai Lahan Sawah Dilindungi (LSD) berujung proyek tertahan, izin ditolak, hingga potensi kerugian besar.

Mengapa Masalah Ini Sering Terjadi?

Pengalaman lapangan menunjukkan beberapa pola umum:

1. Overconfidence pasca sukses awal
   Keberhasilan proyek sebelumnya membuat sebagian developer menurunkan standar pemeriksaan legal & tata ruang.

2. Tekanan kecepatan & persaingan lahan
   “Siapa cepat, dia dapat” mendorong keputusan tanpa cek peta tata ruang dan status lahan terbaru.

3. Kurang update regulasi
   Kebijakan pengendalian alih fungsi sawah semakin ketat. Status lahan bisa berubah seiring penetapan peta LSD.

4. Due diligence yang setengah jalan
   Hanya cek sertifikat, tanpa cek RTRW, peta LSD, rekomendasi dinas teknis, dan riwayat penggunaan lahan.

Apa Itu Lahan Sawah Dilindungi (LSD) dan Kenapa Krusial?

LSD adalah sawah yang ditetapkan pemerintah untuk dilindungi dari alih fungsi demi menjaga ketahanan pangan. Alih fungsi lahan pada area LSD dibatasi ketat dan harus melalui prosedur tertentu. Jika developer terlanjur membeli lahan LSD:

• Izin pembangunan bisa ditolak/ditunda

• Proyek terhenti (cashflow terganggu)

• Risiko sanksi administratif/hukum

• Reputasi bisnis terdampak (kepercayaan investor & konsumen menurun)

Intinya: status LSD = red flag serius untuk proyek non-pertanian.

Dampak Nyata bagi Developer & Konsumen

• Kerugian finansial: dana lahan “terkunci”, biaya opportunity loss, potensi penalti kontrak.

• Risiko hukum: sengketa perizinan, pembatalan perjanjian.

• Keterlambatan serah terima: konsumen dirugikan, trust menurun.

• Dampak sosial & lingkungan: konflik dengan warga/kelompok tani.

Checklist Due Diligence Wajib (Versi Praktis ala Aditya Properti)

• Sebelum akuisisi lahan, pastikan 7 langkah ini dilakukan:

  1. Verifikasi Sertifikat & Hak Atas Tanah
     Cek jenis hak (SHM/HGB), riwayat balik nama, beban/hak tanggungan.

  2. Cek Tata Ruang (RTRW/RDTR) & Peta LSD
     Pastikan peruntukan sesuai rencana proyek dan tidak termasuk LSD.

  3. Konfirmasi ke Instansi Teknis
     ATR/BPN setempat, Dinas Tata Ruang, dan Dinas Pertanian untuk status perlindungan lahan.

  4. Riwayat Penggunaan Lahan
     Apakah aktif sawah produktif? Ada jaringan irigasi? Ini indikator kuat perlindungan.

  5. Cek Sengketa & Tumpang Tindih
     Pastikan tidak ada klaim waris, batas, atau konflik warga.

  6. Analisis Risiko Regulasi (Future-Proofing)
     Antisipasi perubahan kebijakan: siapkan exit strategy dan skema lahan pengganti.

  7. Klausul Proteksi di Perjanjian
     Cantumkan klausul pembatalan/penyesuaian harga bila status lahan berubah atau izin gagal.

• Tips Aditya Properti:
  Jangan tanda tangan PPJB atau bayar uang muka besar sebelum clear & clean dari sisi legal, tata ruang, dan status LSD.

Best Practice: Cara Developer Menghindari “Jebakan LSD”

• Selalu cek peta resmi terbaru (RTRW/RDTR & peta LSD).

• Gunakan konsultan agraria/PPAT berpengalaman untuk verifikasi lapangan + dokumen.

• Lakukan site visit bersama dinas terkait bila status lahan abu-abu.

• Dokumentasikan hasil due diligence sebagai bagian dari risk committee internal.

• Edukasi tim akuisisi lahan agar tidak hanya mengejar harga murah & lokasi strategis.

Perspektif Konsumen: Kenapa Ini Penting untuk Pembeli?

Pembeli rumah/apartemen perlu tahu: proyek yang berdiri di atas lahan bermasalah berpotensi:

• terlambat serah terima,

• terhambat IMB/PBG,

• atau bermasalah legal di kemudian hari.

Tanya ke developer: apakah lahan proyek sudah lolos due diligence tata ruang & LSD?

Penutup

Kesuksesan proyek awal adalah modal kepercayaan diri tapi bukan alasan untuk melonggarkan due diligence. Penetapan Lahan Sawah Dilindungi (LSD) adalah kebijakan strategis negara. Developer yang adaptif dan patuh regulasi justru akan lebih berkelanjutan.
Di Aditya Properti, kami percaya: kecepatan harus diimbangi kehati-hatian. Proyek yang sehat dimulai dari lahan yang clear & clean.

BACA JUGA : https://www.kompasiana.com/kangadhiproperty1767/694a1a6fd30d280ec90f5df2/rapimnas-hipnusa-membangun-masa-depan-melalui-program-5-tahun-dan-7-pilar-strategis