Proyek Properti Awalnya Sukses, Lalu Bermasalah? Ini Cara Benar Mengelola Banyak Investor

Pendahuluan

Dalam beberapa waktu terakhir, admin adityaproperti.com menerima banyak panggilan dengan pertanyaan yang hampir sama: “Mengapa proyek properti yang awalnya lancar justru bermasalah ketika investor semakin banyak?”

Artikel ini mengangkat satu obrolan representatif dengan seorang penelepon yang kami samarkan sebagai Pak Ari. Kisah ini relevan dan edukatif, khususnya bagi developer properti yang sedang atau akan bekerja sama dengan banyak investor.

Gambaran Kasus Pak Ari

Pak Ari adalah seorang developer properti berpengalaman.

• Proyek ke-1, ke-2, dan ke-3 berjalan mulus.

• Skema kerja sama sederhana, tim inti kecil, dan pengambilan keputusan cepat.

Melihat keberhasilan tersebut, banyak sahabat dan relasi tertarik bergabung sebagai investor. Namun, di luar dugaan, pada proyek ke-4 dan ke-5 mulai muncul berbagai persoalan, terutama:

• Konflik internal dalam PT

• Perbedaan visi antar pemegang saham

• Ketidakjelasan peran dan wewenang

• Keputusan bisnis menjadi lambat

Pertanyaan utama Pak Ari adalah:

“Bagaimana cara mengatasi permasalahan internal ini, dan apa langkah yang benar dalam menjalankan bisnis properti dengan banyak investor?”

Akar Permasalahan yang Sering Terjadi

Berdasarkan pengalaman lapangan dan praktik umum di industri properti, masalah seperti yang dialami Pak Ari biasanya bersumber dari:

1. Struktur kerja sama yang tidak tertulis dengan jelas
   Banyak kerja sama hanya bermodal kepercayaan, tanpa perjanjian komprehensif.

2. Pencampuran peran investor dan pengelola
   Investor ikut campur operasional harian, padahal tidak semua memiliki kompetensi teknis.

3. Tidak adanya tata kelola perusahaan (Good Corporate Governance)
   RUPS, direksi, dan komisaris tidak berjalan sesuai fungsinya.

4. Ekspektasi keuntungan yang tidak disepakati sejak awal
   Ada investor yang berorientasi jangka pendek, sementara proyek properti bersifat jangka menengah–panjang.

Langkah yang Benar Mengelola Bisnis Properti dengan Banyak Investor

1. Tegaskan Peran Sejak Awal

Pisahkan secara tegas:

• Investor → penyedia modal dan pengawas kinerja

• Developer/Manajemen → pengelola operasional dan teknis proyek

Hal ini sejalan dengan prinsip tata kelola perusahaan yang juga dianjurkan oleh Otoritas Jasa Keuangan, meskipun bisnis properti bukan produk pasar modal.

“Pemilik modal tidak selalu harus menjadi pengelola usaha.”
— Prinsip dasar tata kelola perusahaan

2. Gunakan Perjanjian Kerja Sama yang Lengkap dan Legal

Perjanjian harus memuat:

• Skema pembagian keuntungan

• Mekanisme pengambilan keputusan

• Hak dan kewajiban masing-masing pihak

• Solusi jika terjadi konflik (deadlock & exit strategy)

Praktik ini juga sejalan dengan ketentuan hukum bisnis yang diatur dalam regulasi pertanahan dan badan usaha di Indonesia oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN.

3. Terapkan Good Corporate Governance (GCG)

Developer yang ingin naik kelas perlu mulai berpikir seperti korporasi, bukan proyek per proyek:

• Direksi fokus operasional

• Komisaris melakukan pengawasan

• RUPS menjadi forum keputusan strategis

Menurut pedoman GCG, tata kelola yang baik akan:

“Meningkatkan kepercayaan investor dan keberlanjutan usaha jangka panjang.”
— Prinsip Good Corporate Governance

4. Bangun Transparansi dan Laporan Berkala

Banyak konflik muncul bukan karena kerugian, tetapi karena kurangnya informasi.
Solusinya:

• Laporan progres proyek berkala

• Laporan penggunaan dana

• Timeline yang realistis

Transparansi adalah kunci menjaga kepercayaan investor.

5. Seleksi Investor, Bukan Sekadar Terima Modal

Tidak semua investor cocok untuk bisnis properti. Developer perlu berani:

• Menolak investor yang ingin terlalu mengontrol

• Memilih investor yang sejalan secara visi dan jangka waktu

“Modal penting, tetapi kesamaan visi jauh lebih menentukan.”

Penutup: Pelajaran dari Kasus Pak Ari

Kisah Pak Ari mengajarkan bahwa tantangan terbesar dalam bisnis properti bukan hanya membangun bangunan, tetapi membangun sistem dan kepercayaan.

Proyek awal yang sukses tidak otomatis menjamin keberhasilan proyek berikutnya jika skala bisnis berubah dan jumlah investor bertambah. Dengan struktur kerja sama yang jelas, tata kelola yang baik, dan transparansi, bisnis developer properti justru dapat tumbuh lebih sehat dan berkelanjutan.

Semoga artikel ini menjadi referensi edukatif bagi para developer dan investor yang ingin membangun kerja sama properti yang profesional dan saling menguntungkan bersama adityaproperti.com.