Mulai Investasi Properti dengan Benar: Hindari 7 Kesalahan Ini Sejak Awal

Beberapa tahun terakhir, investasi properti kembali ramai dibicarakan. Di media sosial, kita sering melihat cerita orang yang “naik level” karena punya rumah kontrakan, kos-kosan, atau apartemen sewaan. Properti seolah menjadi simbol kemapanan finansial: aset nyata, bisa disewakan, dan nilainya cenderung naik.

Namun, di balik cerita sukses itu, ada cukup banyak kisah yang jarang dibagikan: investor pemula yang salah beli lokasi, terjebak utang besar, atau pusing karena masalah legalitas. Bukan karena propertinya buruk, tetapi karena langkah awalnya kurang tepat.

Berangkat dari berbagai cerita di sekitar saya (dan pengalaman mengamati beberapa teman yang baru mulai terjun ke properti), ada tujuh kesalahan yang paling sering terjadi.

Dorongan “takut ketinggalan” sering membuat orang membeli properti tanpa benar-benar memahami lokasinya. Padahal, lokasi menentukan segalanya: mudah tidaknya disewakan, potensi kenaikan harga, hingga kenyamanan penyewa. Properti yang terlihat murah bisa jadi mahal dalam jangka panjang jika ternyata sepi peminat.

2. Mengira modal hanya sebatas harga beli

Banyak pemula kaget ketika menyadari bahwa setelah membeli, pengeluaran justru bertambah: pajak, notaris, renovasi, hingga perawatan rutin. Ditambah risiko unit kosong yang membuat pemasukan terhenti sementara. Tanpa perhitungan cash flow, investasi terasa “berat” meski niat awalnya ingin ringan.

3. Terlalu percaya diri dengan utang

Kredit memang mempermudah akses ke properti, tapi utang yang terlalu besar membuat ruang gerak finansial jadi sempit. Ketika penyewa belum ada atau kondisi ekonomi melambat, cicilan tetap harus dibayar. Di titik ini, investasi yang diharapkan menenangkan justru menjadi sumber stres.

4. Mengabaikan aspek legalitas

Ini kesalahan yang sering diremehkan. Harga murah kerap membuat orang lupa mengecek status sertifikat, izin bangunan, atau potensi sengketa. Padahal, masalah legalitas bisa membuat properti sulit dijual kembali atau bahkan menimbulkan konflik di kemudian hari. Murah di depan, mahal di belakang.

5. Salah menentukan target pasar

Tidak semua properti cocok untuk semua orang. Rumah besar di area mahasiswa atau apartemen studio di lingkungan keluarga sering berujung sulit disewakan. Tanpa memahami siapa target penyewa, investor pemula mudah salah langkah.

6. Meremehkan biaya perawatan

Properti adalah aset fisik yang menua. Bocor, cat mengelupas, peralatan rusak semua butuh biaya. Jika tidak diantisipasi sejak awal, pengeluaran kecil yang berulang bisa menggerus keuntungan tanpa terasa.

7. Tidak punya rencana jangka panjang

Banyak yang membeli properti tanpa tujuan jelas: mau disewakan sampai kapan, mau dijual kapan, atau mau dikembangkan seperti apa. Tanpa strategi, keputusan sering diambil secara emosional, terutama saat pasar sedang tidak bersahabat.

Penutup

Investasi properti sering dipromosikan sebagai jalan aman menuju kestabilan finansial. Tapi “aman” tidak berarti tanpa risiko. Justru karena nilainya besar dan jangka panjang, kesalahan kecil di awal bisa berdampak panjang.

Menurut saya, kunci investasi properti bukan pada seberapa cepat kita membeli, melainkan seberapa siap kita memutuskan. Lebih baik meluangkan waktu untuk riset, bertanya, dan berhitung di awal, daripada menyesal di tengah jalan.

Kalau kamu sedang mempertimbangkan properti pertama, mungkin tidak ada salahnya berhenti sejenak, meninjau ulang rencana, dan memastikan langkah awalmu benar-benar berpijak di tanah yang aman secara harfiah maupun finansial.

1. Terburu-buru membeli tanpa riset