Jangan Main-Main dengan LSD, Satu Masalah Lahan Bisa Mengganggu Seluruh Proyek Developer
LSD menjadi salah satu risiko yang perlu diperhatikan developer sejak awal pembelian lahan. Kendala LSD dapat memengaruhi pembangunan, penjualan, cash flow, pembiayaan hingga proyek lainnya. Artikel ini membahas pengalaman di lapangan dan pentingnya memastikan lahan sebelum investasi.
HEADLINEINVESTASIBISNISHUKUM
Muhammad Aditya Prabowo
8/26/20266 min read
Saya tulis artikel ini sebagai pengalaman dan pembelajaran untuk sahabat-sahabat semua yang saat ini sedang menjalankan bisnis developer properti. Kita sering melihat ada perumahan yang awalnya berjalan cukup bagus, marketing-nya ramai, unit mulai terjual, bahkan pengembangnya sudah memiliki beberapa proyek. Namun beberapa waktu kemudian pembangunan berhenti, lingkungan tidak berkembang, dan akhirnya proyek tersebut terlihat seperti terbengkalai atau mangkrak. Dari luar kita sering hanya melihat hasil akhirnya, tetapi jarang yang mengetahui apa yang sebenarnya terjadi di belakangnya. Dalam banyak kasus, persoalannya bukan hanya karena penjualan tidak bagus, tetapi karena sejak awal perencanaan proyek sudah memiliki beban risiko yang cukup besar.
Saya pernah mengalami sebuah obrolan yang menurut saya cukup penting untuk dibagikan. Waktu itu saya masih memimpin di asosiasi DEPRINDO. Ada salah seorang anggota asosiasi, sebut saja Si A, yang menurut saya cukup bagus sebagai developer di Jawa Tengah. Perumahan subsidinya lumayan besar, produknya cukup dikenal dan secara umum proyeknya juga mempunyai nama yang baik. Suatu ketika kami bertemu dalam sebuah acara di Solo. Kami duduk bersama sambil menyeruput kopi dan menikmati hidangan. Seperti biasa, obrolan antaranggota asosiasi akhirnya masuk ke pembahasan proyek masing-masing.
Saya kemudian bertanya, "Bagaimana proyeknya Pak, berjalan lancar?" Dari pertanyaan sederhana tersebut akhirnya keluar cerita mengenai kondisi proyek yang sedang dihadapinya. Ternyata ada beberapa persoalan yang membuat proyeknya tidak bisa berjalan sesuai dengan rencana awal. Salah satu penyebabnya adalah terlalu banyak titik perumahan yang dibuka dalam waktu yang relatif berdekatan. Pada saat pasar masih berjalan, mungkin kondisi seperti itu belum terasa. Tetapi ketika salah satu proyek mengalami perlambatan, dampaknya mulai terasa ke proyek yang lain.
Persoalan menjadi semakin berat karena pada saat pembangunan atau stage proyek tidak berjalan sesuai rencana, penjualan juga ikut melambat. Sementara itu, kewajiban kepada bank tetap berjalan. Bunga tetap menjadi biaya yang harus dibayar dan biaya operasional perusahaan juga tidak mungkin berhenti. Di sinilah saya melihat bahwa bisnis developer sebenarnya bukan hanya soal seberapa banyak unit yang bisa dijual, tetapi juga bagaimana kita mengatur cash flow agar setiap proyek mempunyai kemampuan untuk berjalan sampai selesai.
Dalam cerita tersebut kemudian muncul persoalan lain yang menurut saya perlu menjadi perhatian serius bagi para developer, yaitu masalah lahan yang terkena LSD atau Lahan Sawah yang Dilindungi. Rencana yang sebelumnya sudah dibuat akhirnya harus mengalami perubahan. Tahapan pembangunan yang seharusnya berjalan sesuai dengan perencanaan menjadi mundur. Ketika stage pembangunan mundur, otomatis target penjualan ikut bergeser. Kalau penjualan bergeser, cash flow juga ikut berubah. Pada saat yang sama, kewajiban pembiayaan tetap berjalan. Kondisi seperti inilah yang akhirnya bisa membuat sebuah proyek yang sebenarnya mempunyai pasar menjadi berat dari sisi keuangan.
Saya ingin membahas LSD ini bukan dari sisi teknis peraturan semata, tetapi dari sisi risiko bisnis yang sering kali tidak dihitung oleh developer pada saat membeli lahan. Bagi saya, persoalan LSD harus dilihat sejak awal, bahkan sebelum developer memutuskan untuk melakukan pembebasan lahan. Jangan sampai kita membeli tanah terlebih dahulu karena melihat lokasinya bagus, harganya menarik dan prospek pasarnya tinggi, kemudian setelah uang keluar baru kita mencari tahu apakah lahan tersebut benar-benar bisa dikembangkan sesuai dengan rencana.
Ini yang menurut saya harus mulai diubah dalam pola pikir developer. Tanah yang murah belum tentu murah kalau ternyata proses pengembangannya membutuhkan waktu yang panjang atau tidak bisa berjalan sesuai dengan business plan. Sebaliknya, tanah yang sedikit lebih mahal tetapi status dan peruntukannya lebih jelas bisa jadi justru lebih aman untuk perusahaan. Karena yang kita beli dalam bisnis developer sebenarnya bukan hanya sebidang tanah. Kita juga membeli kepastian proses, waktu pembangunan dan kesempatan untuk menghasilkan cash flow.
Saya juga ingin mengingatkan mengenai satu hal yang sering terjadi di lapangan. Ketika ada persoalan lahan, kadang muncul pihak yang mengatakan bahwa masalah tersebut nanti bisa diselesaikan. Ada yang mengatakan sudah ada mediator, sudah ada jalur, sudah ada orang yang mengurus, atau nanti akan ada jalan keluarnya. Saya tidak mengatakan semua orang yang menawarkan bantuan seperti itu tidak benar. Tetapi sebagai developer, kita harus bisa membedakan antara sebuah kemungkinan dengan sebuah kepastian.
Dalam menjalankan bisnis, jangan pernah membuat keputusan investasi besar hanya berdasarkan janji. Apalagi kalau janji tersebut belum mempunyai dasar dokumen atau kepastian dari proses resmi yang berlaku. Mediator boleh membantu komunikasi dan proses penyelesaian, tetapi keputusan akhir mengenai tata ruang, pertanahan dan pemanfaatan lahan tetap harus mengikuti ketentuan dan mekanisme yang berlaku. Jangan sampai business plan perusahaan dibuat berdasarkan kalimat "nanti juga bisa".
Karena ketika ternyata tidak bisa, yang menanggung akibatnya adalah developer sendiri. Tanah sudah dibayar, biaya sudah keluar, perencanaan sudah dibuat, mungkin perizinan dan persiapan proyek sudah berjalan, tetapi pembangunan tidak dapat dilakukan sesuai target. Pada kondisi seperti itu, developer biasanya mulai mencari cara untuk mempertahankan cash flow. Salah satunya dengan menggunakan dana dari proyek lain atau melakukan subsidi silang.
Subsidi silang dalam bisnis sebenarnya bukan sesuatu yang otomatis salah. Kalau dilakukan dengan perhitungan yang sehat, perusahaan memang bisa saja mengatur cash flow antarproyek. Masalahnya adalah ketika subsidi silang digunakan untuk menutup persoalan yang sebenarnya belum mempunyai solusi. Proyek A belum berjalan kemudian ditutup dari proyek B. Ketika proyek B membutuhkan dana, kemudian berharap dari proyek C. Kalau pola seperti ini terus berlangsung, perusahaan sebenarnya tidak sedang menyelesaikan masalah, tetapi hanya memindahkan tekanan dari satu proyek ke proyek yang lain.
Inilah yang menurut saya harus diwaspadai oleh developer. Jangan sampai kita merasa mempunyai banyak proyek, tetapi sebenarnya setiap proyek saling bergantung untuk bisa bertahan. Dari luar perusahaan terlihat berkembang karena mempunyai banyak lokasi, tetapi dari sisi cash flow justru semakin berat. Ketika satu proyek mengalami gangguan, proyek lain ikut terseret karena dana yang seharusnya digunakan untuk membangun proyek tersebut harus dipakai untuk menutup kebutuhan proyek yang lain.
LSD menjadi salah satu contoh bagaimana persoalan lahan bisa memberikan efek yang jauh lebih besar daripada yang kita bayangkan. Ketika lahan yang menjadi bagian penting dari sebuah proyek mengalami kendala, dampaknya bukan hanya pada lahan tersebut. Jadwal pembangunan bisa berubah, target penjualan bisa berubah, pencairan pembiayaan bisa berubah dan perputaran modal perusahaan juga bisa ikut terganggu. Kalau developer mempunyai beberapa proyek sekaligus, efeknya bahkan bisa menjalar ke proyek lainnya.
Karena itu, saya selalu berpendapat bahwa sebelum membeli lahan, developer harus melakukan pengecekan yang lebih lengkap. Jangan hanya melihat sertifikat dan harga tanah. Periksa juga kesesuaian tata ruang, status lahan, ketentuan yang berlaku di wilayah tersebut, KKPR dan aspek lain yang berkaitan dengan rencana pengembangan. Kalau ada indikasi lahan masuk dalam LSD, jangan mengambil keputusan hanya berdasarkan informasi lisan bahwa nanti masalahnya bisa diselesaikan. Cari informasi dan kepastian melalui jalur resmi, kemudian baru masukkan hasilnya ke dalam perencanaan bisnis.
Kita harus sadar bahwa bisnis developer adalah bisnis yang membutuhkan modal besar dan waktu yang tidak sebentar. Kesalahan pada saat membeli tanah bisa baru terasa satu atau dua tahun kemudian, ketika modal sudah terlanjur masuk terlalu dalam. Pada saat itu, untuk keluar dari masalah tidak semudah ketika kita baru melakukan studi awal. Karena itu, pekerjaan paling penting seorang developer sebenarnya bukan hanya menjual rumah, tetapi memastikan bahwa rumah tersebut memang bisa dibangun, diselesaikan dan diserahterimakan sesuai dengan rencana.
Saya menulis pengalaman Si A ini bukan untuk menyalahkan atau membuka persoalan seseorang. Justru sebaliknya, saya ingin mengambil pelajaran dari pengalaman tersebut supaya bisa menjadi bahan bagi developer lain. Banyak pengembang yang sebenarnya mempunyai kemampuan membangun dan mempunyai pasar, tetapi bisa masuk ke dalam persoalan karena keputusan di awal mengenai lahan tidak dihitung dengan cukup matang.
Menurut saya, developer tidak perlu takut dengan risiko. Yang harus dilakukan adalah mengenali risiko sebelum uang dikeluarkan. Kalau sebuah lahan memang mempunyai persoalan, hitung dulu secara realistis apakah risiko tersebut bisa diterima perusahaan atau tidak. Jangan karena takut kehilangan kesempatan membeli tanah kemudian kita mengabaikan risiko yang ada. Tanah bisa dicari lagi, tetapi ketika modal perusahaan sudah terjebak dan cash flow terganggu, pemulihannya bisa membutuhkan waktu yang sangat panjang.
Saya juga ingin menekankan bahwa persoalan LSD bukan sesuatu yang sebaiknya dianggap sebagai hambatan kecil yang nanti bisa dibereskan sambil jalan. Lahan Sawah yang Dilindungi mempunyai ketentuan dan mekanisme tersendiri. Karena itu, developer harus memahami posisi lahannya sejak awal dan tidak menjadikan janji pihak lain sebagai dasar utama dalam mengambil keputusan investasi.
Buat sahabat-sahabat developer yang sedang mencari lahan, menurut saya lebih baik kita sedikit lebih lama melakukan pengecekan di depan daripada harus menghabiskan waktu bertahun-tahun untuk menyelesaikan persoalan setelah tanah dibeli. Jangan hanya bertanya berapa harga tanahnya, tetapi tanyakan juga apa risikonya, bagaimana status tata ruangnya dan apakah rencana pengembangan kita benar-benar sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Pada akhirnya, saya belajar dari banyak kejadian di lapangan bahwa proyek properti jarang jatuh hanya karena satu masalah. Biasanya ada rangkaian masalah yang saling berhubungan. Lahan bermasalah membuat pembangunan mundur, pembangunan mundur membuat penjualan tertunda, penjualan tertunda membuat cash flow terganggu, cash flow terganggu membuat kewajiban semakin berat, kemudian developer mulai mengambil dana dari proyek lain. Kalau tidak segera dikendalikan, persoalan tersebut bisa menjadi bola salju.
Karena itu pesan saya sederhana kepada sahabat-sahabat semua yang sedang menjalankan bisnis developer: jangan sekali-kali meremehkan persoalan LSD dan jangan menjadikan janji sebagai dasar utama sebuah investasi. Kalau lahan belum jelas, jangan buru-buru memasukkan tanah tersebut ke dalam business plan. Pastikan dulu status dan kesesuaiannya melalui proses yang resmi. Sebab kalau satu lahan meleset dari rencana, yang terdampak bukan hanya satu kavling atau satu tahap pembangunan, tetapi bisa seluruh cash flow dan kesehatan perusahaan.
Lebih baik kita kehilangan satu kesempatan membeli tanah daripada kehilangan kesehatan perusahaan karena satu keputusan pembelian lahan yang tidak dihitung dengan matang.
Salam Developer