Gugurnya Perjanjian Kerjasama: Pengertian, Dasar Hukum, & Tips Aman untuk Proyek Properti

Dalam dunia bisnis properti, perjanjian kerjasama adalah fondasi proyek mulai dari pengembangan lahan, konstruksi, hingga pemasaran. Namun di lapangan, tak jarang perjanjian harus berakhir (gugur) karena berbagai sebab: target tidak tercapai, salah satu pihak wanprestasi, atau terjadi keadaan memaksa (force majeure).
Artikel ini membahas apa itu gugurnya perjanjian kerjasama, dasar hukumnya, bentuk-bentuknya, konsekuensi hukum, serta tips menyusun kontrak yang lebih aman untuk meminimalkan risiko sengketa.

Apa yang Dimaksud “Gugurnya Perjanjian Kerjasama”?

Secara praktik, “gugurnya” perjanjian bisa berarti:

• Berakhir secara sah (karena tujuan tercapai atau masa kontrak habis),

• Dibatalkan (karena wanprestasi atau klausul terminasi), atau

• Batal demi hukum (tidak memenuhi syarat sah perjanjian),

• Tidak dapat dilaksanakan sementara/selamanya akibat force majeure.

Artinya, tidak semua “gugur” itu sama. Dampak hukumnya berbeda tergantung sebabnya.

Dasar Hukum yang Perlu Dipahami

Beberapa rujukan penting dalam praktik kontrak di Indonesia:

• Pasal 1338 KUHPerdata – Asas kebebasan berkontrak: perjanjian yang sah mengikat para pihak.

• Pasal 1244–1245 KUHPerdata – Relevan untuk force majeure (pembebasan ganti rugi jika benar-benar terjadi keadaan memaksa).

• Pasal 1266–1267 KUHPerdata – Pembatalan perjanjian karena wanprestasi dan konsekuensinya (sering “dikesampingkan” lewat klausul kontrak).

Catatan: Meski klausul kontrak mengikat, penafsiran hakim dalam sengketa tetap berpengaruh. Jadi redaksi klausul harus adil dan jelas.

Bentuk-Bentuk Gugurnya Perjanjian Kerjasama

1) Berakhir karena Tujuan Tercapai atau Jangka Waktu Habis

Contoh: kontrak pembangunan berakhir setelah serah terima unit.
Dampak: kewajiban selesai; lakukan serah terima dokumen & penyelesaian akhir (final account).

2) Gugur karena Wanprestasi (Cidera Janji)

Salah satu pihak lalai memenuhi kewajiban (telat bayar, pekerjaan tak sesuai spesifikasi).
Dampak: pihak dirugikan dapat menuntut pemenuhan, denda/ganti rugi, atau mengakhiri perjanjian sesuai mekanisme kontrak.

3) Gugur karena Force Majeure (Keadaan Memaksa)

Bencana alam, larangan pemerintah, atau peristiwa di luar kendali para pihak.
Dampak: bisa berupa penundaan kewajiban, renegosiasi, atau terminasi jika berlangsung lama (tergantung klausul FM).

4) Batal Demi Hukum

Perjanjian tidak memenuhi syarat sah (objek melanggar hukum/kesusilaan, sebab tidak halal).
Dampak: perjanjian dianggap tidak pernah ada → potensi pengembalian prestasi (restitusi).

5) Terminasi Berdasarkan Klausul Kontrak

Kontrak bisa memberi hak pemutusan (mis. setelah “cure period” 14–30 hari).
Dampak: terminasi sah bila prosedur dipatuhi (notifikasi tertulis, tenggat perbaikan, dll).

Konsekuensi Hukum yang Perlu Diantisipasi

• Ganti rugi & denda (jika wanprestasi terbukti).

• Pengembalian pembayaran/asset (pada kondisi tertentu).

• Renegosiasi atau penjadwalan ulang saat force majeure.

• Potensi sengketa di pengadilan atau arbitrase jika mekanisme terminasi tidak rapi.

Tips Menyusun Kontrak Kerjasama yang Lebih Aman (Konteks Properti)

🔹 Perjelas Klausul Terminasi

• Sebab terminasi (wanprestasi material, keterlambatan, pelanggaran KPI).

• Prosedur: notifikasi tertulis, cure period, bukti pelanggaran.

• Akibat terminasi: penyelesaian pekerjaan, denda, pengembalian dokumen/aset.

🔹 Detailkan Klausul Force Majeure

• Definisi peristiwa (bencana, kebijakan pemerintah, dsb).

• Kewajiban notifikasi & batas waktu.

• Opsi penundaan vs. terminasi bila FM berkepanjangan.

🔹 Atur Mekanisme Penyelesaian Sengketa

• Pilih arbitrase untuk proyek besar (lebih cepat & rahasia) atau pengadilan untuk nilai tertentu.

• Tentukan domisili hukum (forum) agar tidak tarik-menarik yurisdiksi.

🔹 Gunakan KPI & Milestone yang Terukur

• Tahapan pekerjaan, jadwal, sanksi keterlambatan.

• Ini membantu pembuktian wanprestasi bila terjadi sengketa.

🔹 Simpan Bukti Komunikasi

• Notulen rapat, email, berita acara, change order.

• Dokumentasi rapi = posisi hukum lebih kuat.

Contoh Klausul Singkat (Ilustratif)

Force Majeure:
Para pihak sepakat bahwa Force Majeure meliputi bencana alam, kebijakan pemerintah yang menghalangi pelaksanaan proyek, dan kejadian lain di luar kendali para pihak. Pihak terdampak wajib memberi pemberitahuan tertulis paling lambat 7 (tujuh) hari kerja. Kewajiban ditangguhkan selama Force Majeure. Apabila berlangsung lebih dari 120 hari berturut-turut, pihak lain berhak mengakhiri perjanjian sesuai Pasal Terminasi.

(Sesuaikan redaksi dengan proyek dan konsultasikan ke penasihat hukum sebelum final.)

Kesimpulan

“Gugurnya” perjanjian kerjasama tidak selalu berarti kegagalan total yang penting adalah mekanisme kontraknya rapi, hak & kewajiban jelas, serta jalur penyelesaian sengketa realistis. Untuk proyek properti bernilai besar, investasi waktu di tahap kontrak jauh lebih murah dibanding biaya sengketa di belakang hari.

Sedang merancang atau meninjau kontrak kerjasama proyek properti?
👉 Hubungi tim adityaproperti.com untuk diskusi awal kebutuhan proyek Anda. Kami siap bantu menghubungkan dengan konsultan hukum dan menyusun skema kerjasama yang lebih aman & efisien.

Referensi Tepercaya (untuk pengayaan & validasi)

• HukumOnline – Asas kebebasan berkontrak & praktik pembatalan perjanjian (KUHPerdata).

• Kajian akademik tentang wanprestasi & force majeure (Pasal 1244–1245 KUHPerdata).

• Pembahasan pengesampingan Pasal 1266–1267 KUHPerdata dalam praktik kontrak bisnis.

• Publikasi pengadilan & jurnal hukum terkait batal demi hukum dan konsekuensinya.